河北省住宅物业服务费评估规范

【适用范围】 1 范围 本规范适用于河北省行政区域内进行的住宅物业服务费评估活动（不包括车位、车库收费）。 【主要技术内容】 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 2.1 委托方 委托他人代为办理事务的自然人或团体。 注：本文件的委托方一般为省、市、县（区）住建、民政等政府部门，街道办事处、物业服务人、业主大会或其他。 2.2 评估机构 受委托方的委托，组织开展评估活动的企业或团体。 2.3 评估人员 依据本评估规范，接受过本评估规范专业知识培训，对评估项目物业服务收费进行测算和评估的有相应评估资格的一组人（其中至少3人具备评估资格）。 2.4 物业服务费 是指物业服务人按照（前期）物业服务合同或物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、维护以及相关区域内的环境卫生和公共秩序管理，向业主及物业使用人所收取的费用。 2.5 有偿服务费 物业服务人接受业主及物业使用人委托，为其提供物业服务合同以外的服务所收取的费用。 2.6 工本费 制造物品所用的材料成本费用，一般用于物业门禁卡、装修出入证等。 2.7 车位服务费 物业服务区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗和维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。 2.8 物业服务费测算评估 依据相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务收费价格因素的基础上，对物业服务收费在评估时点的客观合理价格进行测算和判定的活动。 2.9 评估项目 需要评估物业服务收费的具体物业项目。 2.10 评估目的 评估结果的期望用途。 2.11 评估时点 评估结果对应的日期。 2.12 物业服务费客观合理价格 对特定标的项目进行评估，形成真实、客观、合理的物业服务费价格。 2.13 物业服务费测算参考方法 2.13.1 同类项目参考法 在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。 2.13.2 市场比较法 将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务收费的已知价格作适当的修正，以此测算评估项目的物业服务收费客观合理价格的方法。 2.13.3 运营成本法 根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或服务酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务收费客观合理价格的方法。 2.13.4 长期趋势法 根据历史资料和现实调查资料对人工、物价等数据统计分析，合理推断物业费用涨跌趋势，对这些类似物业服务收费作适当的修正，以此测算评估项目的物业服务收费客观合理价格的方法。 2.14 评估结果 关于评估项目的物业服务收费客观合理价格的最终结论。 2.15 评估报告 全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务收费测算后的客观合理价格研究报告。